Mellombels bruk av naboeiendom: En grundig gjennomgang av naboloven § 14

Introduksjon

I tettbygde strøk, eller ved omfattende byggeprosjekter, kan det være nødvendig å benytte seg av naboeiendommen for å kunne utføre arbeidet på en forsvarlig og effektiv måte. Naboloven § 14 regulerer slike tilfeller og gir hjemmel for å pålegge grunneieren å tåle midlertidig bruk av sin eiendom, mot vederlag, når visse vilkår er oppfylt.

Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av naboloven § 14. Vi ser på vilkårene for å få rett til midlertidig bruk, fremgangsmåten for å få en slik rett fastsatt og konsekvensene av å ikke overholde lovens bestemmelser.

Hva sier naboloven § 14?

Naboloven § 14:

Den som til lovlig bygging, vøling, graving, sprenging eller andre lignende tiltak på egen grunn eller til tryggingstiltak for sin eiendom, lyt valda skade på eller gjera seg midlertidig bruk av naboeiendom, kan få rett til det mot vederlag, om det ikke virker urimelig og vinninga for honom er monaleg større enn den skaden det valdar grannen.
Avgjørelsen hører under granneskjønn. Føresegna i § 16 tredje og fjerde stykket gjelder på tilsvarende måte.

Nærmere om lovens vilkår

Lovlig tiltak

For at naboloven § 14 skal komme til anvendelse, må tiltaket som nødvendiggjør bruk av naboeiendommen være lovlig. Dette innebærer at tiltaket ikke må være i strid med plan- og bygningsloven, naboloven eller andre relevante lover og forskrifter.

Nødvendig skade eller bruk

Det er et vilkår at skaden eller bruken av naboeiendommen er nødvendig for å kunne utføre tiltaket på egen grunn. Det er ikke tilstrekkelig at det er mer praktisk eller billigere å benytte seg av naboeiendommen.

Typiske eksempler på tilfeller som kan omfattes av loven er:

• Oppsetting av stillas: Ved omfattende rehabilitering eller nybygg kan det være nødvendig å sette opp stillas som delvis står på naboeiendommen.

• Lagring av materialer: Ved større byggeprosjekter kan det være behov for å lagre byggematerialer midlertidig på naboeiendommen.

• Tilkomst for maskiner: I noen tilfeller kan det være nødvendig å kjøre gravemaskiner eller andre store maskiner over naboeiendommen for å komme til byggetomten.

• Sikringstiltak: Dersom det er fare for ras eller utglidning fra egen eiendom, kan det være nødvendig å sette i verk sikringstiltak på naboeiendommen for å avverge skade.

Ikke urimelig

Selv om skaden eller bruken av naboeiendommen er nødvendig, må den ikke være urimelig. Hva som er urimelig må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. Det skal blant annet legges vekt på:

• Omfanget av skaden eller bruken: Jo mer omfattende skaden eller bruken er, desto større er sannsynligheten for at den er urimelig.

• Varigheten av bruken: Jo lenger bruken varer, desto større er sannsynligheten for at den er urimelig.

• Ulempene for naboen: Det skal legges vekt på hvilke ulemper bruken medfører for naboen, både økonomiske og ikke-økonomiske.

• Mulighetene for å redusere ulempene: Det skal legges vekt på om det er mulig å redusere ulempene for naboen, for eksempel ved å velge en annen fremgangsmåte, sette i verk avbøtende tiltak eller begrense bruken i tid.

Vederlag

Dersom det gis rett til midlertidig bruk av naboeiendom, skal det betales et vederlag til grunneieren. Vederlaget skal kompensere grunneieren for de ulemper og det tap som bruken medfører.

Vinning større enn skade

Det siste vilkåret er at tiltakshavers vinning ved å benytte seg av naboeiendommen må være “monaleg større” enn den skaden som bruken påfører naboen. Dette innebærer en konkret avveining av fordeler og ulemper for partene. Formålet med denne regelen er å sikre at loven ikke benyttes for å oppnå en mindre fordel for tiltakshaver på bekostning av naboen.

Fremgangsmåten for å få rett til midlertidig bruk av naboeiendom

Grannevarsel

Den som skal sette i verk et tiltak som kan omfattes av naboloven § 14, skal varsle naboen i rimelig tid før tiltaket settes i gang, jf. naboloven § 6.

Granneskjønn

Dersom naboen ikke samtykker til skaden eller bruken av sin eiendom, kan tiltakshaver kreve granneskjønn for å få avgjort om vilkårene i naboloven § 14 er oppfylt.

Granneskjønnet er et rettslig skjønn som skal treffe en avgjørelse i tvisten mellom naboene. Skjønnet skal vurdere de faktiske forholdene i saken og anvende lovens bestemmelser. Avgjørelsen i granneskjønnet er bindende for partene.

Sikkerhet for vederlag

I noen tilfeller kan granneskjønnet bestemme at det skal stilles sikkerhet for vederlaget til naboen. Dette kan for eksempel være aktuelt dersom det er tvil om tiltakshavers betalingsevne.

Konsekvenser av å ikke overholde lovens bestemmelser

Dersom et tiltak settes i verk uten at vilkårene i naboloven § 14 er oppfylt, kan naboen kreve retting. Dette kan innebære at tiltaket må stanses, at skaden må utbedres eller at det må betales erstatning.

Avslutning

Naboloven § 14 er en viktig bestemmelse som skal balansere interessene til naboer ved bygge- og anleggsvirksomhet. Loven gir hjemmel for å pålegge grunneieren å tåle midlertidig bruk av sin eiendom når det er nødvendig for å kunne utføre et lovlig tiltak på en forsvarlig måte, men bare når bruken ikke er urimelig og tiltakshavers vinning er vesentlig større enn naboens skade.

Ved uenighet mellom naboene skal tvisten avgjøres av et rettslig skjønn. Det er viktig å være klar over at brudd på lovens bestemmelser kan medføre alvorlige konsekvenser, og det anbefales derfor å søke juridisk bistand dersom det oppstår tvil om tolkningen eller anvendelsen av loven.

Ansvarsfraskrivelse

Informasjonen i denne artikkelen er kun ment som generell veiledning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Feilinformasjon kan forekomme, og leseren bør kontakte advokat for å få spesifikke råd i den enkelte sak.